Visualisering: Arkitema

Den eksemplariske proces

Scherfigsvej 8 er mønstereksemplet på udvikling, hvor alle kræfter fra starten har trukket i samme retning. Projektet åbner over de kommende år den tidligere WHO-grund i København for resten af byen med direkte cykel- og fodgængerforbindelser til vandet.    

Grunden på Scherfigsvej 8 i København husede i mere end 50 år WHO's danske hovedkvarter, der bag det velbevogtede hegn lå godt gemt væk fra omverdenen i tilbagetrukne modernistiske glas- og stålbygninger.

Med sine massive voluminer, overvågningskameraer og høje pigtrådshegn, suppleret med store buske og mørke træer mellem bygningerne, lå grunden gennem årtier som en velbevaret overstatslig hemmelighed ud til Svanemøllebugten, indtil WHO fraflyttede den i 2013 for at rykke til FN Byen på Marmormolen i Nordhavnen.    

Byen skal lukkes ind

Men nu skal der lukkes op: Efter WHOs fraflytning overgik grunden til Freja, og det blev starten på en udviklingsproces, som projektleder Christian Nielsen ikke tøver med at kalde eksemplarisk. 

- Det er langt fra altid, at man oplever så stor enighed hos alle involverede om, hvad der skal ske, men her trak alle i samme retning fra starten. Processen har været meget strømlinet i den forstand, at alle aftaler og deadlines er blevet overholdt, og p.t. er vi i sidste fase af lokalplansprocessen for området, fortæller han og fortsætter:

- Selve grunden har en fantastisk beliggenhed lige ud til Svanemølle-stranden, og projektets hovedgreb er derfor at få åbnet området og skabt direkte cykel- og fodgængerforbindelser til vandet. På nær en enkelt ældre gul murstensbygning skal al eksisterende bebyggelse rives ned og erstattes af boliger, som placeres i et strandeng-lignende landskab med klare referencer til kysten og havet.   

Illustration: Arkitema

Skalaspring forhindrer massivt indtryk

Freja påbegyndte udviklingen af Scherfigsvej 8 tilbage i 2013, allerede før der endnu havde meldt sig købere på banen. Godt nok talte grundens beliggenhed for, at den populært sagt nærmest ville sælge sig selv, men for at konkretisere og visualisere mulighederne blev Arkitema engageret til at lave et oplæg på udviklingen af området. Tegnestuen står blandt andet. bag en lang række boligprojekter i Danmark og udlandet, ligesom den har udarbejdet masterplaner for byudviklingsprojekter som eksempelvis Ceres-grunden i Aarhus.

- Selv om grunden som udgangspunkt rummede nogle oplagte muligheder, giver det meget at få en konkret visualisering af, hvordan det kan gøres. De fleste kan langt bedre forholde sig til en rendering end abstrakte fakta om arealer, koter og bebyggelsesprocenter, forklarer Christian Nielsen og uddyber:

- Vi gør i den forbindelse meget ud af at vælge de rigtige eksterne rådgivere til hver enkelt opgave, ligesom vi generelt søger at sprede vores brug af rådgivere bredt ud. Udviklingen af hver eneste ejendom kræver jo en dyb forståelse for dens historie, arkitektoniske egenart og de unikke muligheder, som den har for at skabe ny værdi, pointerer han.

Resultatet af Arkitemas forarbejde var en række volumenstudier, der viste ni forskellige scenarier med forskellige bebyggelsesstrategier og -procenter. Freja lagde sig efter en grundig udvælgelsesproces fast på et scenarie med et antal fritstående såkaldte punkthuse suppleret med boligblokke i den nordlige ende af grunden, der vender ud mod Gentofte Kommune. Projektet havde fået den foreløbige titel Strandparken for at signalere projektets åbne, landskabelige karakter.

- Idéen er at formidle skalaspringet mellem villaområdet mod syd og den mulige bebyggelse i op til 37 meters højde mod nord i Gentofte kommune. Samtidig betyder kombinationen af blokke og punkthuse, at vi opnår en god udnyttelse af kvadratmetrene på grunden, forklarer Christian Nielsen.

Arkitema har i konceptet bag Strandparken understreget betydningen af den menneskelige skala, ligesom bygningerne orienteres, så udsigt, lysindfald og dagslysudnyttelse bliver optimalt. Desuden gør placeringen af henholdsvis blokke og punkthuse, at grunden falder naturligt ind i omgivelserne, der netop mod nord præges af større etagebebyggelser, mens der i sydlig retning ligger mere spredte huse i 1-3 etager

Om selve disponeringen af grunden mellem offentlige og private arealer pointeres det endvidere i konceptet, at der lægges vægt på et symbiotisk forhold: På den ene side et landskab, der inviterer indenfor og opfordrer til at blive brugt, men på den anden side også en klar opdeling mellem det private og det offentlige af hensyn til de kommende beboere.  

Kommunen var på fra starten

Da udviklingsforslaget var på plads, blev det præsenteret for Københavns Kommune, som fra starten var positivt stemt over for idéen. Realiseringen af projektet krævede dog, at der blev udarbejdet en lokalplan, da projektet skal forvandle grunden fra erhverv til boligområde, ligesom kommunen stillede som krav, at grunden skulle udformes, så der var fri adgang for offentligheden. Samtidig krævede forvandlingen til boligområde en rammeændring i Københavns Kommuneplan for 2015. 

Københavns Kommune udarbejdede derfor i efteråret 2014 en startredegørelse med principper for udarbejdelse af forslag til lokalplan for området. Ud over kravet om offentlig adgang omfattede redegørelsen anbefaling af en samlet bebyggelsesprocent på 114 svarende til 15.300 kvm, og desuden giver den mulighed for at bygge i op til 24 meters højde.

- Det er ikke altid, at processen kører så glat igennem, som det er sket her. Det kan bl.a. skyldes, at det, som kommunerne ønsker, og det, som markedet efterspørger, nogle gange peger i ret forskellige retninger. Men i dette tilfælde oplevede vi fra starten stor lydhørhed over for de idéer, som vi havde for området. Det synes jo også helt oplagt for alle parter at få pustet liv i så lækker en grund og gjort den til et attraktivt område lige ud til vandet.

Køber meldte sig hurtigt på banen

Pensam og Consort gik i sommeren 2014 sammen om at påtage sig udviklingsopgaven sammen med Freja. Betingelsen for et endeligt salg var, at den foreslåede lokalplan bliver vedtaget, og det forventes efter planen at ske i sommeren 2016, hvorefter selve projekteringen kan igangsættes.

- Vi anbefalede køber at fortsætte samarbejdet med Arkitema om udviklingen af området, da de har leveret et fantastisk stykke arbejde hele vejen igennem. Vores rolle er tilsvarende blevet mere tilbagetrukket nu, men vi deltager fortsat aktivt og følger processen tæt på sidelinjen, også i forhold til lokalplansprocessen, runder Christian Nielsen af.

De gamle bygninger på WHO grunden

Selve grunden har en fantastisk beliggenhed lige ud til Svanemølle-stranden, og projektets hovedgreb er derfor at få åbnet området og skabt direkte cykel- og fodgængerforbindelser til vandet.

Christian Nielsen, projektleder i Freja ejendomme

Andre cases